Das Sanierungsverfahren in Westhagen ist zu Ende
Ausgleichsbeträge werden erhoben
Nach 23 Jahren Teilnahme am Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ ist der städtebauliche Erneuerungsprozess in Westhagen zu Ende gegangen. Als letzte Einzelmaßnahme wurde der Bebauungsplan für die Neukonzeption des Einkaufszentrums und der angrenzenden Freiflächen im Dezember 2022 vom Rat der Stadt Wolfsburg beschlossen.
Am 17.05.2023 hat der Rat der Stadt Wolfsburg die Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Wolfsburg- Westhagen“ (Sanierungsaufhebungssatzung) beschlossen. Sie ist am 09. Juni 2023 durch Bekanntmachung im Amtsblatt für die Stadt Wolfsburg in Kraft getreten.
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung sind die Genehmigungspflichten aus den §§ 144 und 145 des Baugesetzbuchs entfallen, ebenso wie die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet. Im nächsten Schritt werden die Sanierungsvermerke aus den Grundbüchern gelöscht, und von den Eigentümerinnen und Eigentümern im ehemaligen Sanierungsgebiet werden Ausgleichsbeträge per Bescheid erhoben, soweit diese noch nicht abgelöst worden sind. Gleichzeitig wird die Gesamtmaßnahme gegenüber dem Fördergeber abgerechnet. Sie finden weitere Informationen zu den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen in einem der Reiter am Ende dieses Textes.
Insgesamt sind Fördermittel des Bundes, des Landes Niedersachsen und der Stadt Wolfsburg in Höhe von mehr als 14,7 Millionen Euro sowie ca. 1,2 Mio. Euro an sanierungsbedingten Einnahmen in den Erneuerungsprozess geflossen. Darüber hinaus ist ein Vielfaches der Summe von privater Seite investiert worden.
Neben diversen Wettbewerben, Planungskonzepten und kleineren Maßnahmen sind im Rahmen des Erneuerungsprozesses insgesamt 13 Bauvorhaben umgesetzt worden, darunter der Bürgersaal im Freizeit- und Bildungszentrum (2009), die „Gärten der Nationen“ mit insgesamt vier Bauabschnitten und der – aus Westhagen nicht mehr wegzudenkenden – Stadtachse als Mittelpunkt (2005 bis 2011) sowie die neue Halberstädter Straße Nord (2016).
Daneben sind zahlreiche soziale Projekte ins Werk gesetzt und Einrichtungen wie das Quartiersmanagement auch über den "Soziale-Stadt"-Zeitraum hinaus verstetigt worden.
Zuletzt konnten noch zwei wichtige Verkehrsprojekte umgesetzt werden, nämlich
- die Sanierung des Fußgängertunnels am Kleinen Einkaufszentrum (2021) mit einer neuen Querung, deutlich vergrößerten Gehwegen und hochwertigen Freiflächen am Dresdener Ring sowie
- der benachbarte Kreisverkehrsplatz im Kreuzungsbereich des Dresdener Rings mit der Halberstädter Straße und dem Stralsunder Ring (2022).
Beide Maßnahmen haben die Durchlässigkeit des Rings für Fußgänger in Nord- Süd- Richtung und die Qualität der Gehwege entscheidend verbessert.
Die in finanzieller Hinsicht größte Einzelmaßnahme im Sanierungsgebiet Westhagen ist der Rückbau der Wohnanlage Dessauer Straße 14-34 in den Jahren 2018 bis 2020 gewesen. Hier sind die Gesamtkosten des Eigentümers in Höhe von mehr als zehn Millionen Euro mit insgesamt 5,2 Mio. Euro gefördert worden. Der Rückbau hat die Tür geöffnet für die Projektierung eines neuen Einkaufszentrums und, damit verbunden, die grundlegende Erneuerung der südlichen Dessauer Straße in den kommenden Jahren.
Die Abschlussdokumentation für die Teilnahme Westhagens am „Soziale Stadt“- Programm ist unterhalb dieses Textes abrufbar. Die Dokumentation ist Teil der Unterlagen für die Schlussabrechnung. Daneben soll sie allen Interessierten einen anschaulichen Einblick in die umfangreichen Aktivitäten während der insgesamt 23 Jahre dauernden Stadterneuerung in und für Westhagen bieten.
Mit Ratsbeschluss vom 06.12.2000 wurden große Teile des Stadtteils Westhagen förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt (vgl. Paragraf 142 Baugesetzbuch (BauGB). Dem voran gegangen waren
- eine vergleichende Untersuchung zum Erneuerungsbedarf in den Stadtteilen Detmerode, Westhagen und in der Nordstadt (1998) und
- so genannte "Vorbereitende Untersuchungen" für Westhagen nach (1999).
Die Sanierungssatzung für Westhagen wurde am 15.02.2001 bekannt gemacht. Am 14.06.2006 hat der Rat der Stadt den räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung mit dem Ziel geändert, das Erneuerungsgebiet in Westhagen zu "straffen" (Bekanntmachung der 1. Änderung der Sanierungssatzung am 28.07.2006). Zu diesem Zweck sind Teilflächen aus dem Sanierungsgebiet entlassen worden, deren tatsächliche Aufwertung sich in der Zwischenzeit als nicht realistisch erwiesen hatte. Dies gilt vor allem für große Teile des Dresdener Rings, für den zu Anfang des Verfahrens ein vollständiger Umbau vorgesehen war.
Andere Flächen galt es dagegen mit in das Sanierungsgebiet aufzunehmen, nachdem sich gezeigt hatte, dass diese Bereiche nicht losgelöst vom Sanierungszusammenhang betrachtet werden können: Die Integration von Flächen in das Erneuerungsgebiet betraf in erster Linie Wohnbauflächen am Dresdener Ring, an der Halberstädter und der Dessauer Straße.
Die Sanierungssatzungen und weitere wichtige Hinweise zum Ablauf des Sanierungsverfahrens einschließlich der Möglichkeiten und Pflichten der Eigentümer sind in den folgenden Downloads enthalten. Detaillierte Informationen zu der in 2018 beginnenden Erhebung bzw. Ablösung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Westhagen finden Sie weiter unten in einem separaten Abschnitt.
Die rechtlichen Grundlagen zum Herunterladen
Richtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte
Seit dem Jahr 2000 werden in Westhagen erhebliche öffentliche Mittel des Bundes, des Landes Niedersachsen und der Stadt Wolfsburg vor allem zur Verbesserung des Wohnumfelds eingesetzt. Bis zum Ende des Jahres 2018 sind mehr als 9,3 Millionen Euro im Rahmen des Programms "Soziale Stadt" investiert worden. Davon entfallen etwa drei Millionen Euro auf Erschließungsmaßnahmen im Bereich der "Gärten der Nationen" und der Halberstädter Straße; weitere 1,8 Millionen Euro sind in öffentliche Baumaßnahmen geflossen.
Westhagen hat von der Teilnahme am "Soziale Stadt"-Programm und von den elf großen bisher realisierten Einzelprojekten außerordentlich profitiert. Zudem haben die baulichen Veränderungen einen positiven Imagewandel bei den Bewohnerinnen und Bewohnern der umliegenden Stadtteile eingeleitet.
Durch die getätigten Investitionen haben die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke an Wert gewonnen. Für diesen Wertzuwachs - und nur für die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen (siehe unten) - ist die Stadt auf Grundlage der Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) rechtlich verpflichtet, von den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern einen Beitrag in Form eines sogenannten "Ausgleichsbetrages" erheben.
Konjunkturbedingte Änderungen der Bodenwerte bleiben bei der Ausgleichsbetragsermittlung ebenso unberücksichtigt wie eigene Aufwendungen der jeweiligen Eigentümer. Außer Betracht bleiben insbesondere auch die Gebäudewerte und damit die von den Eigentümern an und in den Gebäuden getätigten Investitionen!Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge erfolgt nicht durch die Stadt, sondern durch den unter anderem für Westhagen zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen. Der Gutachterausschuss hat auf Grundlage der vom Rat der Stadt Wolfsburg beschlossenen Fortschreibung der Städtebaulichen Rahmenplanung für Westhagen im Februar 2017 die entsprechenden Bodenrichtwerte ermittelt und in einer so genannten Bodenrichtwertkarte niedergelegt: In ihr wird einerseits der Bodenwert abgebildet, den die Grundstücke auf der Grundlage der Rahmenplanung zum Abschluss der Sanierung haben. Andererseits wird der Bodenwert dargestellt, den die Grundstücke gehabt hätten, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre. Um auszuschließen, dass in diese Ermittlung aufgrund des langen Zeitraums der Durchführung der Sanierung konjunkturelle Einflüsse mit einfließen, ist der Wert jeweils bezogen auf denselben Stichtag ermittelt worden.
Das folgende Schaubild verdeutlicht den Zusammenhang
Der Ausgleichsbetrag ist gemäß Paragraf 154 Baugesetzbuch (BauGB) vom Eigentümer zu entrichten, nicht jedoch vom Erbbau- oder Wohnungserbbauberechtigten und auch nicht vom Mieter. Bei Erbbaugrundstücken kommt der Erbbaurechtsgeber für den der Ausgleichsbetrag auf. Die Stadt zahlt als Grundstückseigentümerin keinen Ausgleichsbetrag für Schulen, Straßen und Grünflächen.
Beim Ausgleichsbetrag handelt es sich nach geltendem Mietrecht nicht um umlagefähige Kosten.Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten; er wird dann per Bescheid erhoben. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen. Für die Ablösung des Ausgleichsbetrags kann bis zum 31.12.2019 ein Nachlass in Höhe von zehn Prozent gewährt werden.
Für die jeweiligen Grundstücks- beziehungweise Wohnungseigentümer liegt der Vorteil einer Ablösung darin, dass sie bei künftigen Investitionen auf sicherer Grundlage kalkulieren können und keine Nacherhebungen zu erwarten haben. Für die Stadt sind Ablösungen von Vorteil, da sie die vor dem Abschluss der Sanierung erzielten Einnahmen für weitere Aufgaben und Maßnahmen im Sanierungsgebiet einsetzen kann.
Zum Thema "Ausgleichsbetragserhebung" haben im Sommer 2018 insgesamt fünf Informationsveranstaltungen im Stadtteil stattgefunden. Zusammen mit den Einladungen zu diesen Veranstaltungen ist ein Flyer versendet worden, der kompakte - und nach wie vor aktuelle - Informationen zum Thema enthält.
Flyer: Ausgleichsbetragserhebung im Sanierungsgebiet Westhagen
Für die Eigentümer im Sanierungsgebiet Westhagen werden im Jahr 2018 mehrere Informationsveranstaltungen zu diesem wichtigen Thema angeboten. Die Terminierung der Veranstaltungen ist aktuell in Vorbereitung, alle Eigentümer erhalten persönliche Einladungen.
Telefonische Informationen zur Ausgleichsbetragserhebung im Sanierungsgebiet Westhagen geben Ihnen
- Sarah Berdien, Stadt Wolfsburg, Telefon: 05361 28-2942
Stadt Wolfsburg
Stadtplanung
Porschestraße 49
38440 Wolfsburg
Telefon: 05361 28-2165
E-Mail an sekretariat.06@stadt.wolfsburg.de