Wohnen & Bauen Masterplan

Die Wolfsburger Wohnbauoffensive - 10.000 neue Zuhause bis 2025 - Übersicht der Wolfsburger Wohnbauprojekte

NACH ACHT JAHREN WOHNBAUOFFENSIVE ERST LEICHTE ANZEICHEN VON ENTSPANNUNG

Seit nunmehr acht Jahren schafft die Stadt Wolfsburg gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft neuen Wohnraum – von kleineren An- und Neubauten in bestehenden Quartieren bis hin zu den drei großen Neubaugebieten Hellwinkel Terrassen, Steimker Gärten und Sonnenkamp. Über 80 Flächen stehen im Fokus für die Weiterentwicklung des Wolfsburger Wohnungsmarktes. Circa 2500 neue Wohnungen und Häuser konnten bereits bezogen werden. Viele weitere Projekte befinden sich im Bau oder in der konkreteren Planung, mit dem Ziel insgesamt 10.000 neue Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 auf den Weg zu bringen.

„Ich bin stolz und freue mich, dass wir in den letzten Jahren vielen Mitbürger*innen ein neues Zuhause geben konnten“, resümiert Oberbürgermeister Klaus Mohrs. „Bei einem entspannten Wohnungsmarkt sind wir in Wolfsburg wie in den meisten Städten jedoch noch nicht angelangt. Tausende suchen nach wie vor den für sie passenden Wohnraum. Es ist weiterhin eines der Themen, auf die ich am häufigsten angesprochen werde. Wir müssen fortwährend daran arbeiten, um unsere Stadt als lebenswerten Wohnort, aber auch als Wirtschaftsstandort weiter zu stärken.“ Weiterhin stehen je 6.000 Suchende auf den Wartelisten für Grundstücke bei der Stadt sowie für Mietwohnungen bei Neuland, Volkswagen Immobilien und Allertal. Für die Zuwanderung von Fachkräften ist fehlender Wohnraum oft ein Hemmnis. Nach wie vor pendeln 80.000 Menschen zur Arbeit nach Wolfsburg. „In den letzten 30 Jahren hat sich gezeigt, dass Wirtschaftskrisen den Bedarf an Wohnraum in unserer Stadt kaum gedämpft haben“, stellt Mohrs fest. „Es hat sich bewährt, Wohnbauentwicklung langfristig zu betrachten und sie nicht in jeder etwas unsicheren Zeit grundsätzlich zu hinterfragen. Wir sollten jederzeit für ein vielfältiges Angebot sorgen.“ 

„Wohnungsbau gibt darüber hinaus wichtige Impulse für die Stadtentwicklung“, bekräftigt Stadtbaurat Kai-Uwe Hirschheide. „Wolfsburg bekommt zeitgemäßen Wohnraum, der unsere Stadt aufwertet. Gleichzeitig entwickeln wir die Infrastruktur weiter, von der alle Wolfsburger*innen profitieren. Bei der Planung achten wir stets darauf, Grünflächen zu erhalten und öffentliche Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen. Mit dieser ausgewogenen Entwicklung bleibt Wolfsburg lebenswert.“ 

Die Preise auf dem Wolfsburger Wohnungsmarkt hält das Neubauprogramm stabil, vor allem wegen des großen Engagements der Wohnungsgesellschaften Neuland und Volkswagen Immobilien (VWI). Zusammen mit der Allertal Genossenschaft bestimmen sie rund 60 Prozent des Wolfsburger Mietmarktes, auf dem man im Bestand durchschnittlich 6,10 Euro pro Quadratmeter und bei Neuvermietung durchschnittlich 6,80 Euro pro Quadratmeter Miete zahlt (Stand 2018).

Aus Sicht von Hans-Dieter Brand, Geschäftsführer der NEULAND Wohnungsgesellschaft mbH, stellt sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt so dar: „Wir merken seit einigen Monaten eine leichte Entspannung des Marktes in Wolfsburg. Das bedeutet für uns, dass die Wohnbauoffensive erste Erfolge zeigt. Mit einer großen Anzahl fertiggestellter Neubauwohnungen sorgen wir gemeinsam dafür, dass die Menschen in Wolfsburg den für sie passenden Wohnraum erhalten. Dennoch ist die Nachfrage besonders für etwas kleinere Wohnungen mit bis zu drei Zimmern ungebrochen hoch.“ Meno Requardt, Sprecher der VWI-Geschäftsführung fügt hinzu: „Die Wohnbauoffensive hat den Wolfsburger Wohnungsmarkt spürbar belebt, die Angebotsvielfalt deutlich erhöht und in einigen Segmenten den Markt auch bereits leicht entspannt. VWI hat seine Ziele mit dem eigenen Wohnungsneubauprogramm vollumfänglich erreicht. Wir stehen mit den eigenen Neubauten und dem neuen Stadtteil Steimker Gärten für einen Anteil von 20 Prozent an der städtischen Wohnbauoffensive. Auch künftig werden wir unseren Bestand durch maßvolle Ersatz- und Ergänzungsneubauten kontinuierlich und nachhaltig weiterentwickeln.“

Die Angebotsmiete, die auf Inseraten in Portalen beruht und die Angebote der Wohnungsgesellschaften in der Regel nicht berücksichtigt, ist von 9,50 Euro im Jahr 2015 wieder auf 8,80 Euro im Jahr 2018 gesunken. Damit auf diesem privaten Wohnungsmarkt auch weiterhin keine unverhältnismäßig hohen Preise aufgerufen werden können, soll nicht nur die Wohnbauoffensive fortgeführt werden, sondern setzt sich die Stadt auch für den Fortbestand der Mietpreisbremse in Wolfsburg ein. Laut des im Sommer veröffentlichten Entwurfs des Landes Niedersachsen für die Neufassung der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung soll die Mietpreisbremse künftig in der Stadt nicht mehr gelten. Da die Stadt Wolfsburg jedoch davon ausgeht, dass sich der Wohnungsmarkt erst in den nächsten Jahren spürbar entspannt, bittet sie in einer Stellungnahme beim Niedersächsischen Städtetag im Rahmen der Verbandsbeteiligung sowie beim verantwortlichen Niedersächsischen Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz die Mietpreisbremse bis 2025 aufrecht zu erhalten.

Um die Entwicklung des Wohnraumangebots gut steuern zu können, analysiert die Stadtverwaltung den Markt und den Wohnraumbedarf weiterhin und führt den Austausch sowohl mit der Wirtschaft als auch mit der Stadtgesellschaft und der Politik fort.

Ziel der Stadt Wolfsburg ist es, bis zum Jahr 2020 mindestens 6.000 neue Wohneinheiten auf den Weg zu bringen, um den vielen Interessenten Wohnraum ganz nach Bedarf zu bieten.Hintergrund der Wohnbauoffensive sind sechs wesentliche Punkte:

Erstens

Mehr unter:

Es zieht Menschen aus der ganzen Welt in unsere Stadt. Ein vielseitiges Wohnangebot bietet Wolfsburg die Chance zu wachsen.

Wolfsburg wächst nachhaltig - ganzheitliche Stadtentwicklung für morgen

Zweitens

Die Schaffung neuer Wohnangebote führt auch zu einer Reduzierung des täglichen Verkehrsaufkommens. Denn wenn mehr Menschen in Wolfsburg leben, müssen weniger täglich pendeln. Sie können stattdessen innerhalb der Stadt die öffentlichen Verkehrsmittel oder das Fahrrad nutzen. 

Mehr unter: Neuordnung der Mobilität in der Stadt

Drittens

Die Veränderung der Wohnraumansprüche macht auch vor Wolfsburg nicht Halt: Noch vor 40 Jahren lag die Inanspruchnahme an Wohnfläche bei 25 Quadratmetern pro Kopf. Heute reden wir über durchschnittlich 43 Quadratmeter. Diese Entwicklung hängt mit der zunehmenden Singularisierung zusammen: In Wolfsburg leben 75 Prozent der Bürger allein oder zu zweit. Die Konsequenz ist, dass für dieselbe Anzahl an Einwohnern heute viel mehr Wohnfläche als in der Vergangenheit benötigt wird.

Mehr unter: Attraktiver und bezahlbarer Wohnraum für Wolfsburg

Viertens

Wohnungsbau und Ansiedlung neuer Bürger bedeuten: Zukunftssicherung der Wolfsburger Infrastruktur, Erhöhung der Lebensqualität in Stadt- und Ortsteilen, Erhalt und Ausbau von Schul-, Kultur- und Freizeit­institutionen.

Mehr unter: Wolfsburg bleibt grün

Fünftens

Wohnungsneubau schließt Angebotslücken. So steht im Neubau nicht nur die Quantität, sondern insbesondere die Qualität im Vordergrund, sie ist Ergänzung zu bestehenden Wohnangeboten aus den 1940er bis 1970er Jahren. Für jede Nachfrage soll ein zukunftsfähiges, passendes und preisgerechtes Angebot verfügbar sein.

Sechstens

Die Wohnbauoffensive dient auch der Sicherung bezahlbarer Mieten. Durch die geplanten Neubauaktivitäten wird bewusst ein Leerstand aufgebaut, um die angespannte Wohnungsmarktsituation zu verbessern und Angebote in allen Segmenten zu ermöglichen. Außerdem führen neue Wohnangebote zu Umzugsketten, wodurch in den Altbeständen wieder mehr preisgünstigere Angebote verfügbar sein werden.

Zentrale Bestandteile des Konzeptes sind:

Der Wohnen & Bauen Masterplan ist darauf ausgerichtet, dass erst gar nicht viel Verkehr entsteht. Wohnraum wird möglichst nah an den Arbeitsplätzen und Versorgungseinrichtungen der meisten Menschen geschaffen. Die kurzen Wege sind schnell zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) zurückgelegt.

• Mehr als 125.000 Einwohner*innen (Stand 31.12.2019)
• Fast 80.000 Einpendler*innen (Stand 30.06.2019)

+ 15.000 seit 2010

+ 6.000 seit 2012

• Über 120.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Stand 30.06.2019)

+ 20.000 seit 2010

+ 8.000 seit 2012

• Hohes Bruttoinlandsprodukt je Einwohner*in: über 170.000 Euro/Jahr (Stand 2017)

• Attraktivste deutsche Stadt für Immobilieninvestoren (Lübke & Kelber 2015)
• 60 % der Mietwohnungen im Besitz der Neuland, Volkswagen Immobilien und Allertal (Zensus 2011)
• 64 % des Wohnbestandes aus den Jahren 1950 - 1979 (Zensus 2011)
• Marktbedingter Wohnungsleerstand unter 1 %
• Rund 6.000 Wohnungssuchende auf den Wartelisten der Wohnungsgesellschaften
• Rund 6.000 registrierte Interessenten für ein Baugrundstück
• Angebotsmiete: 8,80 Euro/m² im Durchschnitt (NBank, auf Datenbasis F&B, 2018)
• Über 2.000 Wohnungen wurden 2018 durch die Wohnungsgesellschaften Neuland, Volkswagen Immobilien und Allertal (wieder)vermietet (Mietmarktanalyse der Stadt Wolfsburg 2019)
• Wiedervermietungsmiete: 6,80 Euro/m² im Durchschnitt (Mietmarktanalyse der Stadt Wolfsburg 2019)

Bedarf an Wohnraum

1. Mit der Wohnbauoffensive deckt Wolfsburg den , der seit Jahren da ist.

In den kommenden Jahren entstehen Tausende neue Wohnungen und Häuser in Wolfsburg.

Wohnen in Wolfsburg bedeutet kurze Wege, weniger Stau und mehr Zeit für die schönen Dinge. Auch zu Fuß, mit dem Rad oder dem Bus sind Sie hier immer schnell am Ziel.
www.wolfsburg.de/verkehrskonzept
www.wolfsburg.de/mobilitaet

Action im Allerpark, Movimentos in der Autostadt, ein phaeno-Besuch, Poetry Slam im Kulturzentrum

Hallenbad, moderne Kunst im Kunstmuseum oder Profisport bei den Wölf*innen und Grizzlys: Sie finden

Ob Drömling, Stadtwald, Ilkerbruch oder Allersee: Viele schöne Plätze locken nach Feierabend in die
Natur. Rund 30 % des Stadtgebiets sind reine Wald- und Erholungsflächen und auch mit den neuen
Wohnbauprojekten bleibt Wolfsburg die grünste Großstadt Niedersachsens.

Wolfsburg bietet hervorragende Bildungs- und Betreuungsangebote von der Krippe bis zur Hochschule und gehört zu den familienfreundlichsten Städten in ganz Deutschland. In der Betreuungsquote liegt Wolfsburg im landesweiten Vergleich weit vorne.
www.wolfsburg.de/familie

Glasfaseranschluss für alle, Arbeitsplätze mit Perspektive, neue Mobilitätslösungen und innovative

Architektur: Eine Stadt voller Forscher*innen und Entwickler*innen. Mit Wolfsburg setzen Sie auch langfristig auf

Egal ob moderne Single-Wohnung, das eigene Haus mit Garten oder spannende Alternativen wie
gemeinschaftliches Wohnen: Zwischen ländlicher Atmosphäre und Großstadtcharakter lässt die
Wohnvielfalt keine Wünsche offen.
www.wolfsburg.de/baugebiete

Wolfsburg ist eine Stadt der Zugezogenen. Hier finden Sie schnell Anschluss, treffen auf Offenheit und auf Gleichgesinnte. Die Familie, alte und auch neue Freunde*innen machen die Stadt zu Ihrem Zuhause.

Mit Kolleg*innen zum Mittag oder ein Bummel im Zentrum mit den designer outlets: Neue Leute und die

Wolfsburg ist gar nicht so teuer, wie Sie vielleicht denken und der Wert Ihrer eigenen Wohnung oder
Ihres Hauses ist langfristig gesichert. Hohe Standortqualitäten, günstige Wiedervermietungspreise,
Innovation und mietpreisgedämpfte Angebote machen Wohnen in Wolfsburg lohnenswert.

Die Geschäftsführer von Volkswagen Immobilien, Michael Leipelt, und der städtischen Wohnungsgesellschaft Neuland, Hans-Dieter Brand, schildern in einem Interview ihre Sicht auf den Wolfsburger Wohnungsmarkt von heute und morgen.

Leipelt:

In den letzten Jahren würde ich den Wolfsburger Wohnungsmarkt als dynamisch mit sehr hoher Nachfrage bezeichnen. Dadurch haben wir auch sehr wenig Leerstand. Seit Jahrzehnten engagieren wir uns als Wohnungsunternehmen und Immobiliendienstleister hier am Standort und unterstützen aktiv die Wohnbauoffensive der Stadt mit einem eigenen Wohnungsneubauprogramm. Die hohe Nachfrage nach modernen und zeitgemäßen Wohnraum bietet die Chance, innerstädtische Flächen zu optimieren, ohne den Charakter einer grünen Stadt aufzugeben. Das Interesse an Wolfsburg ist im Übrigen auch bei externen Investoren ungebrochen hoch, wie wir aktuell bei unserem Großbauprojekt Steimker Gärten deutlich spüren.

Brand: Die Neuland ist bereits über 80 Jahre alt und hat als Tochter der Stadt von Beginn an mitgewirkt, Wolfsburg aufzubauen und zu entwickeln. Die Anforderungen haben sich allerdings verändert. In den 50er und 60er Jahren wurde schnell günstiger Wohnraum benötigt, heute kommt es viel mehr auf das Quartier an, auf Infrastruktur und auf ein gewisses Maß an Komfort. Auch wir bauen wieder verstärkt und haben bereits die ersten Projekte fertiggestellt und weitere in Vorbereitung.

Brand:

Mit der Wohnbauoffensive schaffen wir es, dass die wichtigsten wohnwirtschaftlichen Unternehmen Wolfsburgs an einem Strang ziehen und die Stadt gemeinsam weiterentwickeln. So können wir viel nachhaltiger und flächendeckender Strukturen schaffen, die allen Bewohnern zugutekommen. Wir haben bereits begonnen, uns auf die zukünftigen Herausforderungen einzustellen – auf der einen Seite immer mehr ältere Mieter, die alleine wohnen, auf der anderen Seite die jungen, technikaffinen Singles und Kleinfamilien. Für beide sehr unterschiedlichen Gruppen gibt es bei uns Konzepte, die wir stringent umsetzen, ohne dabei die Menschen aus den Augen zu verlieren. Barrierearmut versus Glasfasernetz könnte man sagen.

Leipelt:

Für Volkswagen Immobilien hat die Wohnbauoffensive eine immens hohe Bedeutung. Unsere Kolleginnen und Kollegen aus der Technik und dem Vertrieb arbeiten sehr eng zusammen, um technisch und qualitativ hochwertige Wohnungen zu schaffen, die auf dem Markt gefragt sind. Wir haben die Chance, ein zukunftsfähiges Wolfsburg mitzugestalten und Quartiere nachhaltig zu entwickeln. Letztlich ist die Wohnbauoffensive der einzig richtige Weg, um mit neuen Angeboten Entspannung in den Markt zu bringen und Mietpreise moderat zu halten. 

Leipelt: Wir glauben an die Innovationskraft von Volkswagen, der Stadt Wolfsburg und all der Versorger, die dazu beitragen, dass wir ein Quartier wie die Steimker Gärten realisieren können. Wir sind uns sicher, dass die aktuellen Herausforderungen bewältigt werden.

Brand:

Auch wir sind zuversichtlich, dass sich die Situation von Volkswagen stabilisieren wird. Bislang gibt es aus unserer Sicht keinen Grund, an einen Rückgang der Nachfrage zu glauben. Ganz im Gegenteil – die Zahl der Wohnungssuchenden steigt weiterhin an und wir haben kaum Leerstände. Über viele Jahre hinweg wurde in Wolfsburg nicht oder kaum gebaut. Deshalb entstand eine Art Nachfragestau. Wir merken dies beispielsweise bei unserem Neubauprojekt Goethepark. Viele unserer Bestandsmieter haben auf diese Art der qualitativen Verbesserung im Quartier gewartet und sind dort direkt eingezogen. Sie wollten sich verbessern, aber am Standort bleiben. Die dadurch freigewordenen Wohnungen sind preislich günstiger und auch direkt wieder vermietet. 

Leipelt:

Auf den ersten Blick könnte man das meinen. Analysen des Mietniveaus in Wolfsburg, bei der die drei großen Wohnungsgesellschaften mit dabei waren, haben gezeigt, dass durchaus bezahlbarer Wohnraum in der Stadt zur Verfügung steht. So werden 85 Prozent des VWI-Wohnungsbestands derzeit unter 7 Euro pro Quadratmeter (netto/kalt) vermietet. Um Profit zu erwirtschaften, müssten wir eigentlich mit ganz anderen Mieten auf dem Markt sein. Volkswagen Immobilien ist zwar der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, aber nicht renditegetrieben und hat gleichzeitig den Auftrag von der Arbeitnehmervertretung, bezahlbaren Wohnraum anzubieten.

Brand: Natürlich müssen auch wir ein Stück weit profitorientiert sein, wobei die Frage der Marge und die Frage der Betrachtung wesentlich sind. Als kommunales Unternehmen sind wir in der glücklichen Lage, sehr langfristige Betrachtungen anstellen zu können. Die aktuellen Neubauprojekte sind auf den ersten Blick nicht profitbringend. Das funktioniert nur auf ganz lange Sicht. Wir achten darauf, dass nach 25 bis 30 Jahren die Finanzierung abbezahlt ist und durch die Wertentwicklung der Wohnungsbau doch wieder profitabel ist.

Leipelt:

Hinzufügen möchte ich noch, dass wir hier seit Jahren ohne weitere Förderprogramme agieren. Um diese für Investoren attraktiv zu gestalten, ist der Gesetzgeber, die Bundes- und Landespolitik, gefordert.

Brand:

In der Dessauer Straße in Westhagen stehen schon seit einigen Jahren 140 Wohnungen leer, weil sie nicht mehr vermietbar sind. Ein Wiederbeleben dieser Wohnungen würde einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten. Wir haben Schadstoffe in einem Umfang festgestellt, die eine Wiedervermietung unmöglich machen. Deshalb und vor allem auch für die städtebauliche Weiterentwicklung von Westhagen wird dieser Bereich zurückgebaut. Langfristig wird das zu einer Stärkung des Stadtteils führen. Weil wir dort allein 2.000 Wohnungen haben, ist das für die Neuland natürlich eine lohnende Perspektive. Bei dem Kauf von „Don Camillo“ und „Peppone“ in Detmerode sind wir nicht davon ausgegangen, dass wir sie abreißen werden. Dort ist allerdings das Problem mit den Schadstoffen noch größer als in der Dessauer Straße, sodass wir auch da freiwerdende Wohnungen gar nicht neu vermieten dürfen. Eine Sanierung wäre wiederum aus heutiger Sicht unverhältnismäßig teuer. Außerdem müsste man dabei genauso die Häuser leer ziehen. Wann immer jemand auszieht, dürfen wir seine Wohnung nicht neu belegen. Deswegen gibt es auch hier keine Alternative zum Abriss und Neubau.

Leipelt:

Den Menschen ist in jedem Fall Komfort sehr wichtig. Wunschausstattungen wie Einbauküchen und Bodenbeläge sowie eine gewisse Individualität sind gefragt. Das spüren wir an unseren bisherigen Neubauvorhaben in Fallersleben und am Salzteich. Hier haben wir offensichtlich die Wünsche und Erwartungen erfüllen können. Alle neuen Wohnungen sind bereits vermietet. Außerdem gibt es einen stärkeren Bedarf nach barrierearmen Wohnungen, die wir im Bestand mit altersgerechten Wohnungsumbauten im Rahmen unseres Programms „Wohnen Plus“ bedienen. Aber auch die vernetzte, smarte Wohnung ist zunehmend ein Thema. 

Brand:

Bei uns sieht das ein wenig anders aus. Natürlich haben wir auch diese Klientel bei einigen unserer Neubauprojekte. Ansonsten sind nach wie vor kleine Wohnungen gefragt. Wir können 1- und 2-Zimmer-Wohnungen ohne Probleme vermieten. Bei den größeren Wohnungen ist die Nachfrage nicht ganz so hoch. Barrierearme Wohnungen sind gefragt – allerdings nicht so sehr barrierefreie im Sinne von rollstuhlgerechten Wohnungen. In der Neuen Burg in Detmerode zum Beispiel haben wir noch keine Interessenten für zwei behindertengerechte Wohnungen gefunden, weil etwa die Türklinken extra für Rollstuhlfahrer niedrig angebracht sind. Das brauchen viele Menschen natürlich nicht. In Zukunft werden wir wohl eher nachrüsten als von vornherein so barrierefrei zu bauen. 

Brand:

Im Großen und Ganzen funktioniert die Zusammenarbeit hervorragend und wird sogar stetig besser. Beide Seiten bemühen sich sehr, gemeinsam eine gute Lösung zu finden. Manchmal würde man sich als Investor ein bisschen mehr Stringenz, noch straffere Prozesse und schnellere Ergebnisse wünschen. Im Vergleich zu anderen Kommunen ist die Zusammenarbeit mit der Stadt Wolfsburg jedoch fantastisch.

Brand:

Aus meiner Sicht wird die Demografie und damit das Thema Barrierearmut eine Rolle spielen. Schon jetzt haben wir viele ältere Mieter. Das wird in den bestehenden, teilweise denkmalgeschützten Gebäude Herausforderungen mit sich bringen. Auch über alternative Wohnformen muss man nachdenken, zum Beispiel über mehr gemeinschaftliches Wohnen.

Leipelt:

Wolfsburg ist ein spezieller Markt. Einerseits werden wir energetisch aufgewertete Bestandsbauten haben, andererseits die neuen Stadtquartiere mit einer speziellen Ausstattung etwa an digitalen Diensten sowie einer flächendeckenden Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Ich bin aber auch gespannt, wie die Wolfsburger sich darauf einstellen, wenn das Auto, statt vor der Haustür zu stehen, selbst in der Parkgarage oder auf einem zentralen Parkplatz parkt. Außerdem wird es auch Zuzügler geben, die lediglich für eine gewisse Zeit in Wolfsburg arbeiten und leben. Darauf stellen wir uns mit neuen Angeboten wie Business Apartments ein. Wolfsburg wird ein spannender Wohnungsmarkt mit Perspektive bleiben.

Brand:

Insgesamt wird der Wolfsburger Wohnungsmarkt genauso vielfältig sein wie die Einwohner und Lebensstile in der Stadt.